• Published Date: 29 Dec 2022

    HDB's Reply

     

    HDB supports home ownership goal
    Date: 29 Dec 2022

     

    建屋局支持居者有其屋目标

     

     
    谨答复《联合早报·言论》于12月19日刊登的蔡永兴作者评论 修改组屋政策 回归居者有其屋本 义》：
     
     
    我们同意蔡先生的意见，即居 者有其屋必须是我们公共房屋政策 的基石。
     
     
    居者有其屋是我国重要的优先 事项，它使新加坡人对国家持有一 定的相关利益，也提供国人养家糊 口、建立强大社区的基础。
     
     
    这就是为什么公共住房得到大 量补贴，以确保它是负担得起也容 易拥有的。现行新组屋的申请资格 分类，涵盖超过80%的新加坡人， 确保绝大多数人能够公平地获得有 限供应的公共住房。此外，我们优 先为最需要的人提供公共住房，即 对住房有更迫切需求的首次申请 者，并确保低收入家庭的基本需求 不会被排挤。
     
    蔡先生提出了几项建议，包括 新组屋的定价和为确保负担能力而 实施的补贴。
     
    我们想澄清的是，预购组屋价 格与转售市场价格并不挂钩。相 反，我们根据实际家庭收入为预购 组屋定价，以确保负担得起。这就 是为什么在组屋转售价格指数同期 上涨28%的情况下，2019年和2022年 非成熟住宅区一个新的四房式预购 组屋的平均价格，分别为34万1000 元和34万2000元。这是可能的，因 为我们一直在逐步增加补贴，以在 当前的房地产价格上升周期中，保 持组屋价格稳定和负担得起。
     
     
    在为预购组屋定价时，我们 考虑了一系列不同的家庭收入， 包括高于和低于家庭收入中位数 的水平，使用每月偿还贷款比率 （MSR）等负担能力基准，以确保 有广泛的负担得起的预购组屋，提 供给具有不同预算和需求的首次购 房者。
     
     
    由于不同市镇的房价不可能统 一，因此我们首先考虑附近可供比 较的转售组屋的近期成交价，因为 它们最能反映预购组屋项目的区位 属性，然后提供大量补贴，使新组 屋的价格低于市场价格，以确保负 担得起。此外，符合条件的首次购 屋者可享有高达8万元的额外安居津 贴（Enhanced CPF Housing Grant）， 特别是为中低收入家庭提供进一步 的支持。今天，大多数购买新组屋 的首次购房者，使用不到月收入的 四分之一来支付贷款的分期付款。 这意味着他们可以完全使用公积金 来偿还组屋贷款，而几乎不需要现 金支出。
     
     
    蔡先生还建议将最低居住年限 延长至20年。我们也在新加坡携手 前进运动中收到类似的建议。现行 的五年最低居住年限，是为了加强 公共房屋的业主自用目的。在此期 间，组屋屋主不能拥有、购买或投 资私人住宅房地产，也不能出租整 个组屋单位。如果屋主不能满足最 低居住年限的要求，组屋就必须归 还给建屋局，我们会作为剩余组屋 推出市场。我们了解随着家庭情况 的变化或财务状况的改善，一些新 加坡公民的住房需求和愿望可能会 跟着发生变化。因此，在达到最低 居住年限后，组屋屋主可以出售现 有组屋，购买更符合他们需求的另 一个组屋。
     
     
    我们谢谢蔡先生的建议。我们 也在近期的新加坡携手前进对话会 中，听到很多参与者的观点和建 议。这些对话会中的不同观点，反 映新加坡人对房屋需求和愿景的众 多不同观点。
     
    在持续检讨我们的房屋政策 时，政府都会将这些观点纳入考 虑，确保房屋政策贴近不断改变的 新加坡人的需求。
     
     
    建屋发展局
    处长（政策与产业）
    谢志敏

     

    We refer to the commentary, 修改组屋政策回归居者有其屋本义, by 蔡永兴(19 Dec).

     

    We agree with Mr Chua that home ownership must remain the cornerstone of our public housing policy. Home ownership is a key national priority that gives Singaporeans a stake in the country, and provides the foundation for us to raise our families and build strong communities.

     

    That is why public housing is heavily subsidised to ensure that it remains affordable and accessible. The prevailing eligibility criteria for new flats, which covers over 80% of Singaporeans,  ensure fair access to the finite supply of public housing for the vast majority. Additionally, we prioritise public housing for those who need them most, i.e. first-time applicants who have more urgent need for housing, and to ensure lower-income households are not crowded out of a basic need.

     

    Mr Chua made several suggestions, including onthe pricing of new flats and the subsidies applied to ensure affordability.

     

    We wish to clarify that BTO flat prices are not pegged to resale market prices. Instead, we price BTO flats to ensure affordability based on actual household incomes. This is why the average price of a new 4-room BTO flat in a non-mature estate was $341,000 in 2019 and $342,000 in 2022 even as the HDB Resale Price Index rose by 28% in the same period. This is possible because we have been progressively increasing subsidies to keep flat prices stable and affordable in the current property up-cycle.

     

    In pricing BTO flats, we consider a range of different household incomes, both above and below the median household income level, using affordability benchmarks such as the Mortgage Servicing Ratio (MSR), to ensure that there is a wide range of affordable BTO flats for first-time homebuyers with different housing budgets and needs. As flat prices in different towns cannot be uniform, we first consider the recent transaction prices of comparable resale flats nearby, as they best reflect the locational attributes of the BTO project. A significant subsidy is then applied so that new flats are priced below market to ensure affordability. In addition, eligible first-time flat buyers can enjoy the Enhanced CPF Housing Grant of up to $80,000, which provides further support especially to lower- and middle-income families. Today, most first-time flat buyers purchasing a new flat use less than a quarter of their monthly income to pay for their loan instalments. This means that they can service their HDB loans fully using their CPF contributions, with little or no cash outlay.

     

    Mr Chua also suggested lengthening the minimum occupation period (MOP) to 20 years. We have also received similar views as part of our Forward Singapore engagements. The prevailing five-year MOP is in place to reinforce owner-occupation in public housing. During this period, a flat owner cannot own, buy, or invest in a private residential property, or rent out the whole HDB flat. If the owner is unable to fulfil the MOP, the flat has to be returned to HDB, and we will then put it up for sale as a balance flat. We recognise that the housing needs and aspirations of some Singapore citizens may evolve over time as their family circumstances change or their financial situation improves. Therefore, after meeting the MOP, an existing flat owner may sell his/ her current flat to purchase another flat that better meets their needs.

     

    We appreciate Mr Chua’s suggestions. We have also heard many views and proposals raised by participants at our recent Forward Singapore conversations. The diverse views from these conversations reflect the wide range of housing needs and aspirations of Singaporeans. The Government takes these views into consideration as we continue to review our housing policies to ensure that they remain relevant to the evolving needs of Singaporeans.

     

     

    Sia Tze Ming (Ms)
    Director (Policy and Property)
    Housing & Development Board

     

    Commentary to Lianhe Zaobao

    Should not allow market forces to affect daily living
    Date: 19 Dec 2022

     

    From: 蔡永兴

     

    修改组屋政策 回归居者有其屋本义 

      
    拜读《联合早报》12月9日社论“组屋定价须理清观 念”，对化解政府组屋定价争议而应理清组屋的公共政 策本质，深有同感。  
      
    剖析此次争议其实就纠结在几个论点上：
     
    一、建屋局制定预购组屋售价时，是否与其建屋成 本挂钩？有没有从中获利？  
      
    二、土地价格是否应该以市场价格，抑或历史购价 来计算？  
      
    三、衡量“可负担水平”以致津贴的多寡流程，有 多透明和公平？  
      
    作为公共机构和公共资源，建屋局有无从组屋售卖 获利和土地是否以市价计算，对国人而言，犹如建造地 铁系统等公共设施一样，这笔账本就不需要劳烦国人微 观细算，而是由政府宏观处理。
     
    回溯历史，组屋政策的公共物品定位是从1989年开 始，逐渐转型朝往资产增值（asset enhancement）市场物 品模式改进。组屋政策就从此含有一定的市场考量，以 作为个人或家庭未来退休财务规划的主要资产。  
      
    任何政策都有其利弊两面。虽然资产增值模式（例 如选择性整体重建计划SERS、共管公寓EC、黄金地段组 屋模式PLH）等，对理财有方的国人会带来丰厚回报， 但是对只想要有一间可供安居乐业组屋的大部分国人， 却是无可奈何，战战兢兢负债当房奴购买带有投机性投 资的组屋。换句话说，大部分国人仍然希望组屋是一个 可预见和能负担得起的投资。  
      
    虽然政府的津贴政策用心良苦，原意是要给国人吃 定心丸，对有需要的国人给予“可负担水平”房屋津 贴。但是水涨船高，带给人们的担忧是，津贴跟不上屋 价，年轻人害怕房贷会越来越重。更何况津贴多寡就不 完全透明了，有些人可能觉得某地区的土地价格较高而 享有更高津贴（编者按：建屋局多次重申，新组屋定价 不与地价挂钩），竞相申请，希望幸运“中奖”。为了 尽早锁定价格和享有更高津贴，年轻人投机进场预购 组屋（BTO）。这种先买房后成家，争先恐后的怕输心 态，是否值得鼓励？  
      
    政府强调会调整国家津贴以维持“可负担水平”， 让人民买得起组屋，但是繁重的长期房贷会使年轻人对 未来感到忧虑，毕竟没有人可以打包票保证房价会稳 定增长，也没有人可以确保只要肯努力就会有稳定的工 作。反之，由于99年屋契和种种经济危机而导致未来资 不抵债的可能性，却是真实无情的。  
      
    与其辩论土地成本和津贴等课题，对我而言，争议 归根究底是政府组屋在公共物品和市场物品（市场化的 个人资产）之间的拿捏度，以及“居者有其屋”的原本 定义。  
      
    要在公共和市场之间求取新平衡，我有一些颇有争 议性或不成熟的建议： 
     
    一、政府组屋返璞归真，恢复组屋本质，将最低居 住期限（MOP）延长到15至20年，以延缓和降低组屋的 市场投机性。毕竟房子本该买来住，而不是投资的。  
      
    二、确保所有国人的拥有组屋基本权益，去除所有 申请限制，例如薪金顶限。有如民生福利，不论贫富， 只要是本国人就该享有公共交通、医疗、教育和组屋等 国民福利。  
      
    三、与其纠结于计算成本和津贴，未来组屋房价将 是与实际指标挂钩（例如公积金利率），不再跟随周边 转售组屋市场价格波动，趋向稳定。  
      
    四、由于新规定，政府就可将未来组屋卖价调低， 以符合“居者有其屋”的原来目的。逐渐地，房地产市 场公屋和商品房的撇清关系将会减低民怨，加强国人的 归属感。  
      
    五、在MOP期间，如果由于家庭经济需求而必须脱 售，就只能回卖给建屋局。建屋局不能将回购组屋以市 场价格卖出，而是必须以原价加费用转卖给其他有意购 买者，以维持其公共组屋的本质。  
      
    六、厘清组屋的公共物品本质，住满MOP之后，屋 主就不再受约束，可以在公开市场以市价脱手，以达到 资产增值为退休财务规划的目标。换言之，延长MOP将 延缓组屋转型至市场屋，间接抑制投机性买卖和组屋价 的稳定。  
      
    七、由于近80%的国人住在组屋，因此过去以较短 MOP但是较高屋价购买的组屋，仍然依照五年MOP旧条 规市场化。政策改变不应该一刀切，加上这将会确保房 地产市场照常运行，直到新常态达到明显厘清的平衡 点。
     
    八、组屋达到百分百市场化之后，国人就应该承担 盈亏自负，包括99年屋契对未来房价的影响。  
      
    九、至于私宅投资，撇清组屋和私宅的定位后，我 建议市场投资不需要有更多限制。  
      
    的确，组屋制度关系到培养归属感和社会共同价值 观、安居乐业的建国国策。政府用心良苦，最终都是为 了确保新加坡人能够继续享有获津贴的公共住房，实现 新加坡建国以来引以为傲的“居者有其屋”理念。但是 公共和市场物品的环环相扣，让原本的用意变得模糊。 或许是时候对组屋政策大刀阔斧作出修改了。 

     

    作者是旅游咨询顾问